先来看看一张图，一张数据来自统计局，关于商品房销售面积和销售均价走势图。

　　2000-2021年，中国商品住房销售面积与销售均价，那可谓是“量价齐升”啊。

　　而房价呢，又是货币贬值的结果，所以随着房价持续上涨，“有房者”与“无房者”的财富差距，越拉越大。

　　但是，他们却没意识到，2023年，在中国商品房销售面积比2022年还少的情况下，房价竟然还是涨了。

　　大家体感上都觉得房价在跌，为什么房价统计结果却是上涨的呢？是不是统计数据出错了？

　　我想说，有没有一种可能，房价上涨的数据没有错，是别人家的房子涨了，而你家的房子没有涨。

　　于是，2023年以来，北京、广州、深圳、成都、贵阳、福州、桂林等城市相继出台了建筑新标准。

　　但是通过这一些城市出台的容积率新规，我们大家可以看到一个共同的特征，那就是提高“得房率”。

　　我们以广州两个新房项目为例，住宅2.0与住宅3.0产品，都有阳台、飘窗等。

　　但是，住宅3.0的阳台和飘窗比住宅2.0大了一圈，而且还能够最终靠花池继续向外扩展空间。

　　然后，再稍微改造一下，同样是88方，住宅3.0轻轻松松比住宅2.0多了一个房间……

　　在100%得房率情况下，这一点就足以将过去所有的的二手房（得房率普遍在75%）踩在脚下。

　　得房率从75%提高到100%，你以为仅仅是多了25%的面积，或者说多了一个房而已吗？

　　在货币超发与城市分化的背景下，随便买房的逻辑已发生了改变，资产配置推荐阅读文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》

　　也就是说，建面75方的住宅3.0产品空间效果，就等于过去建面100方的住宅2.0产品。

　　而且，住宅3.0的建筑面积小，意味着未来的物业费，理论上也会比住宅2.0更加便宜。

　　现在开发商对于超大盘，有一个操盘套路，就是采取“价格护城河”或者“成本护城河”策略。

　　例如，第一期项目，卖2.6万；第二期项目，就卖4.5万；轮到第三期项目，就卖6万，这样就形成了“价差优势”。

　　住宅3.0套内单价就是4万，住宅2.0套内单价一换算，就变成了5.3万；

　　原来，两者虽然看起来总价都一样，但是实际套内的单价，住宅3.0比2.0便宜了24%。

　　我知道，肯定很多人会说：“就凭套内单价便宜，住宅3.0就可以涨价了吗？你说涨，就涨啊？”

　　但是，你想想看，住宅2.0不断降价，住宅3.0也跟着降，住宅3.0的套内单价还是比你便宜！

　　那么多硬核配置加持，未来挂牌出售就比住宅2.0容易多了！你2.0的产品还能怎么打？

　　超高得房率+高标准的精装修+价格倒挂，这样的一种情况下，你说，住宅3.0价格能不涨吗？

　　在广州贝壳上，我找到了某住宅2.0项目，建面88方三房的产品，月租金约5500元，那么，简单换算一下，

　　月租金：套内月租金83元/方/月X88方*100%（得房率）≈7304元/月

　　这也意味着，在租金相同的情况下，住宅3.0出租成功率更大，涨租的可能性也就更大。

　　最近几年，房企都在下重本“卷产品”，为提升产品的卖点，纷纷提高个人的交标。

　　以前的厨房三件套（抽油烟机、燃气灶、消毒柜），现在升级为“厨房N件套”，如广州新世界某项目，厨房洗碗机、冰箱、净水器，全都给你上。

　　“超高得房率+超预期的交标”，未来住宅3.0业主，在租金谈判方面，就有了更大的话语权。

　　所以，无论是算买卖账，增值账，还是租赁账，住宅3.0都比住宅2.0有更大的优势。

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　　当房子越来越难卖的时候，那就提升产品的得房率，利用房企推动产品迭代升级，重新赋予“好房子”稀缺性。

　　2023年之后，住宅3.0推出，那就从另一方面代表着接下来是“有3.0房者”与“有2.0房者”的财富分化。

　　未来，你会身处一个充满“噪音”的时代：二手房（住房2.0）的悲歌与新房（住宅3.0）的狂欢，走向了共振。