市民支付数百万元认购了一套精装修别墅样板房，从最初认购，到后期开发商向购房者验房交房，双方均确认所购是精装修别墅样板房。双方发生纠纷后诉诸法律，开发商拿出与马先生签订《商品房买卖合同》，以合同中约定交房标准为“毛坯房”为由，驳回马先生相应诉求，引发判决争议。

  合同约定和客观实际不符的情况下，法院应当依据合同约定，还是对合同与客观实际相符性进行审核检查？围绕该案最核心的焦点，法院到底该如何做出裁决？

  3年前，60余岁的兰州市民马先生，支付275万元（超首付10万元）认购了一套精装修别墅样板房别墅。从当初认购，到后期开发商销售人员约他交房，双方确认马先生购买的是在认购前早就完成装修并且房号确定的精装修别墅样板房。

  因为装修质量存在的问题，马先生和开发商发生争议，一度出现开发商修复房屋装修，并且承诺降低房屋总价等情形。但是在近日，戏剧性的一幕出现，在马先生起诉法院要求退房时，开发商骤然拿出没有交还马先生的4份《商品房买卖合同》，合同中赧然呈现马先生当年所购房屋交房标准为“毛坯房”。

  但事实呈现诡异和难解的情形，马先生当年选房和后来开发商交付的房屋都是“精装修别墅样板房”，这就出现了马先生购买“精装修别墅样板房”的真实意思，与其所签的购房合同所列交付标准为“毛坯房”不符的情形。

  马先生认为，这是买卖双方当年明确房屋情形下，对方持一份格式合同，让他在认购深夜凌晨，极度信任对方之余没有细看合同内容所签，但正是这份合同，成为开发商推责的筹码，也成为一二审法院未顾及实际情境和个人情理，而做出不利于自己判决的依据。

  目前，马先生与兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“兰州碧桂园”）这起纠纷拉锯战长达3年，且仍在持续。马先生准备上诉甘肃省高院，希望更高级别的法院，从法理和情理两方面出发，对这个购房纠纷中合同约定与当事人真实意图不符的情形做出认定，对下级法院的判决进行纠偏，让自己得到一个公平公正的结果。

  事情要从三年前的2020年说起，彼时的兰州房地市场热度与当今不可同日而语，兰州碧桂园别墅区销售中心迎来房客们络绎不绝。

  年过六旬的市民马先生做了半辈子生意，晚年事业略有起色，他最大的梦想让一生未享过福的九旬老母亲有一天能住上自己的别墅。

  “我年纪也大了，没有能力再装修，当时想买一套带装修的别墅。”为了给母亲圆梦，马先生多次前往碧桂园别墅区销售中心看房，最终被一套精装修别墅样板房现房4层别墅所吸引。

  “当时销售人员带着我们看了这套豪华装修样板别墅，他们介绍说，就这套已经装修的好了，我一看确实装修的不错，而且带有电梯，室内设施完备，可以不带任何东西直接入住。”马先生心动之余，卖掉了在兰州所有房产，决定买下这套豪华装修样板别墅。

  “房子确实很好，当时主要看上的是豪华装修，老母亲要是能在里面住上一天，作为儿子心里也就满足了。”马先生称，2020年5月31日，兰州碧桂园的销售打电话让他过去交钱签认购协议，他备好预付房款来到了销售中心。

  据了解，马先生所购房屋最终确定“位于兰州市城关区青白石街道白道坪兰州碧桂园 J82001 014 幢 101 号(ZH-B004 型)联体住宅(精装修别墅样板房)”。 双方约定以马先生看房时房产包括室内外装修、装饰、家电、陈设物品、餐具等之现状交房。

  “那一栋装修成型的样板别墅，我前前后后看了好几趟，我想着碧桂园这么大的一个公司，应该不会把我骗了吧。”马先生称，双方约定成交，房屋认购价为660万元，当天交付了275万（双方约定第一期楼款含定金265万元，马先生还多付10万元）后，销售人员提出先签认购书，一个月后的2020年6月30日交房时签订购房合同。

  马先生描述，2020年5月30日晚上他和家人一直等到晚上18点，连吃喝都没顾上，一名姓刘的销售人员还买来了面包等当晚饭，销售人员称认购书手续需要碧桂园方面管理层人员逐级审核，由于上级没有来，字没有签上，让马先生和家人一直等到了次日（6月1日）凌晨1时左右，开始办签字手续。

  “我自己本身有个癫痫病，因为也不是什么光彩的事情，我一般都没有给人说过，因为犯病失去知觉栽过多次跟头，少吃一顿药就犯病。”当天晚上始终没吃药，躺在销售中心的凳子睡了一会后，在6月1日凌晨左右，被叫醒签字，凭借多次现场看房的经历和对碧桂园金牌房企的品牌信任，加上自己身体不适，马先生称，“迷迷糊糊地在销售人员提供的一些材料上签了字后回家”。尽管当时他只记得签了“认购书”，但是这场签字，为往后房屋争议背后的诸多细节，埋下了伏笔。

  让这起购房交易发生转折的是，所购的J82001 014 幢 101 号(ZH-B004 型)联体住宅(精装修别墅样板房)，在验房时出现装修质量问题。

  “签字交钱之前房子还是好的，但是签字后房屋室内出现了问题。”马先生称，当时自己看定的房屋和后期兰州碧桂园请他验收的精装修别墅样板房均没有变化，但是他验房的时候发现，房屋天花板掉落，把地上的床都砸坏了。

  他向销售人员反映情况，并且因为怀疑房屋的品质问题，他还曾一度邀请房屋的品质鉴定机构前来，但因为认定属于装修引发，并未对房屋的品质进行鉴定。

  后期在兰州碧桂园销售部和工程部的协调下，兰州碧桂园工程部出面，对房屋进行出现的装修问题做修复，但是修复后，马先生发现，墙上还有裂缝，而且墙上的壁纸也被破坏的面目全非。

  令马先生更加失望的是，装修班组进入房租修复一番过后，不仅房子没有收拾好，而且室内一些贵重的摆件被更换或失踪。“墙上的画都被拿走了，冰箱也被更换了，那些看房时摆放的‘镀金镶银’碗筷都被洗劫一空，连拖鞋都被人拿走了。”

  马先生深感失望，并要求兰州碧桂园方面给出说法。兰州碧桂园方面为此开会协调，后来口头商议给马先生总房款减免8万元，马先生要求对方对此方案形成书面材料，并签字认定，但被对方拒绝。

  支付275万购房后3年来，眼看着当年心仪的别墅问题频发且财物受损严重，加上销售人员不断地离职更替，没有人用心解决存在的问题，让马先生萌生诉诸法律退房的想法。

  而且兰州碧桂园出面协调此事的销售人员也是一副置之不理的样子，并以一句冰冷的“你去起诉吧”，开始撇开他们对他人认购房屋装修问题不愿担责，对客户财产管理失职等责任。

  “不管是从心理上，还是现实中看到房子面目全非的样子，我都不想要这套房子了。”2023年，马先生作为原告，一纸诉状，将兰州碧桂园告上法庭，要求撤销认购书，并且退还购房款，赔偿相关损失。

  兰州市城关区法院2023年3月3日作出的一审判决中，对房屋装修问题引发纠纷的事实上作出了查明认定：“2020年5月31日，原告向被告缴纳定金100000元和首期房款 2650000 元。合同签订后，原告发现所购买的涉案房子存在瑕疵，遂多次与被告协商，被告同意做维修以处理问题，但双方未达成一致和解决实际问题，原告拒绝办理银行贷款按揭手续，剩余购房款并未支付。双方遂酿纠纷。”

  该案在市区两级法院经过两次庭审，法院以兰州碧桂园方面出示了4份马先生签署的《商品房买卖合同》中，明确约定涉案房屋交付标准系“毛坯”为由，认为马先生要求解除《商品房买卖合同》无据。

  但现实中，马先生所认购和兰州碧桂园向马先生提出验收和待交付兰州碧桂园 J82001 014 幢 101 号(ZH-B004 型)联体住宅，是实实在在精装修别墅样板房。

  遗憾的是，两级法院对这份合同中约定交房标准为“毛坯房”，而与现实中马先生真实意图的和实际验房待交付的“精装修别墅样板房”不符合的情形，并没有细究。

  必须提及的是，在提起诉讼后，《商品房买卖合同》的突然降临，让整个事态异变突生。

  在起诉环节，马先生提交了手头所有的证据，要求解除《认购协议》，并提出退房，但是在一审法院开庭期间，法官要求双方律师提供各种证据。对方律师拿出了马先生和兰州碧桂园签订的4份购房合同，而并不知悉自己曾签过《商品房买卖合同》的马先生，一度恍惚险些晕厥过去。

  马先生称，在震惊之余才反应过来，在三年前签订认购书的凌晨，碧桂园公司将购房合同带来，在当时自己未仔细查看合同内容情况下签了字，而且事后，碧桂园和销售人员始终没将合同交给他，他此前一直一位未签过合同，直到对方当庭放出，发生上文一幕。

  而更具戏剧性的是，马先生所购和兰州碧桂园向马先生验收交付的都是“精装修别墅样板房”房，但是在这份合同中，这套房却标注交房标准为“毛坯房”。

  “天降合同”打乱庭审节奏，为此马先生和代理人一度申请中止庭审，并且变更诉讼请求，要求解除《商品房买卖合同》并赔偿相关损失，马先生和代理人在法庭据理力争：这份明确表述为“毛坯房”的买卖合同，不是马先生所购房屋真实意思的表示，而是一份在对售方充分信任的情形下签订的格式合同。

  “我当时这么想的，房子我就看了很多回了，房子也就是那个样子，不就是签个字吗，不管签任何东西，买到的肯定也是双方确认好的这套精装修别墅样板房，签字也就走个样子嘛，我也没多问，人家让我签我就签。”马先生描述了2020年5月31日当晚到6月1日凌晨期间签字时的状态。

  “既然发现已经签了合同，我签了我就认，但是当时签字时候的情景，必须向法官讲清楚。”马先生还当庭提交了自己在兰大二院逐年检查治疗癫痫病病历报告。

  另外，按照认购协议马先生需要支付265万（含有10万定金）的情况下，马先生还多付10万元。

  “如果我当天清醒的线万元吧。”马先生向法庭提议，以证明当天晚上他生病，头脑处于不清醒，在并不知悉的情况下，被销售人员的引导下签了购房合同，属于不知情，所签合同中内容并不是他真实意思的表示，但以上理由并未得到法院采纳。

  后来，两次对簿公堂之后，法院依据这份购房合同中与“毛坯”相关的格式条款，判马先生输了官司。

  相关法律判决书上，对此表述认为，马先生与碧桂园公司于2020年6月1日签订的案涉《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。《商品房买卖合同》的合同附件《1406 地块1组团别墅交付标准及配套设施(毛坯)》中载明:“出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客人感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房的交付标准。”现有证据不足以证明碧桂园公司应向马先生交付精装修样板间。“涉案合同并不存在解除的法定事由”。

  “既然法院的法官咬住按合同办事，那么我们购买的精装修别墅样板房，为什么合同中要写‘毛坯房’？”马先生不禁发问，法院如果主持公道的话，应该质问兰州碧桂园实际交付的住宅现状为什么和合同约定的不一致，但是法院并没有这样做。

  该案中，颇为令人深思的焦点逐渐浮出水面，按照双方当事人在法庭上的称述和展现出的事实能够正常的看到，双方约定住宅现状包括双方当事人的约定的房屋，都是精装修别墅样板房，但是唯独在合同中却写了“毛坯房”。

  而且在二审期间，法院也认定当事人所拍下的精装修别墅样板房就是马先生所购的房屋。

  也就是说，围绕该起合同纠纷，双方当事人都认可是围绕精装修别墅样板房达成交易协议，而且兰州碧桂园提出验房和交付的也是精装修别墅样板房，而且均是同一房号“J82001 014 幢 101 号(ZH-B004 型)联体住宅”，客观实际上，兰州碧桂园也的确是向马先生提出验收交付的J82001 014 幢 101 号(ZH-B004 型)联体住宅就是精装修别墅样板房。那么合同中约定“毛坯房”，就明显不合常理，那么到底谁在违约？

  相关法律人士评议此事认为，该案中马先生所选购的房子和兰州碧桂园所实际交付的房子是一致的，都是精装修别墅样板房，但是合同中却写了“毛坯”。能够准确的看出双方当时对“精装修别墅样板房”住宅现状都达到一致意见，随后签订了一份用于起流程作用，且合同中标注“毛坯房”的“格式合同”。但是双方后因共同约定的“精装修别墅样板房”装修质量等问题发生争议，马先生提出要求退房时，兰州碧桂园拿出了当时签署了购房合同，且以合同约定 “毛坯”房为依据，试图逃脱售房者应为该精装修别墅样板房管理、修复不力造成购房者私家财物受损等相关责任。

  必须说明的是，实际走访发现，包括马先生待接付房屋在内的碧桂园别墅区，精装修别墅样板房和毛坯房从外观和室内，可谓天壤之别，目前兰州碧桂园要求马先生验房和接付的J82001 014 幢 101 号(ZH-B004 型)联体住宅房屋，外观装修豪华，室内包括电梯，家具、家电、麻将桌、花园、生活、厨房用品等一应俱全。而数米之隔的毛坯户型，仅配备了框架主体和简易门窗，室内也仅仅是建筑后初始状态，空无一物。

  而且，兰州碧桂园还曾向马先生出具过精装修别墅样板房赔偿清单显示，兰州碧桂园对该房壁纸等区域做维修。“既然是毛坯？为何需要维修？”马先生反问之余，对两级法院的判决难言满意。

  合同约定和客观实际不符的情况下，法院应当依据合同约定，还是对合同与客观实际相符性进行审核检查，围绕该案最核心的焦点，法院到底该如何做出裁决？

  “合同只要签署了就必须履行吗？”马先生的辩护律师也对法院的判决存疑，他称，按照《民法典》，合同还包括可撤销合同、可解除的合同、无效的合同，这些合同都是当事人签署或同意的情形，但是撤销、解除或者宣布无效，主要是因为合同的意思表示不真实，与客观实际不符。在该案中，马先生看房和购买的房屋都是精装修别墅样板房，但是合同中描述为“毛坯”，马先生也认可自己在合同中签字，但是客观实际是，他购买的精装修别墅样板房，对方提出验收和交付的也是精装修别墅样板房，这就是明显的合同签订内容是与购买所得客观实际完全不符的情形---即合同内容与住宅现状不符，马先生所签合同并不是他真实意思的表示，所以当出现合同内容与客观实际不符时，法庭应该对此进行审核检查，马先生不管是从法理还是情理出发，都有理由申请解除合同。

  “作为知名房企，我曾经对他们的责任和承诺深信不疑，但是从维修到起诉，一拖就是三年，如今钱不见钱，房不见房，让人绝望至极。”谈起这场购房经历，年过6旬的马先生欲哭无泪，如今还在租房居住的他，面对老母亲“你的别墅在哪里”的扎心质问，他不知该如何回答。

  至此，这场购房经历成为马先生内心的一个血痂。目前，马先生与兰州碧桂园这起别墅合同纠纷拉锯战仍在持续。下一步，马先生准备上诉甘肃省高院，希望更高级别的法院，从法理和情理两方面出发，对这个购房纠纷中合同约定与当事人真实意图不符的情形做出认定，对下级法院的判决进行纠偏，让自己得到一个公平公正的交代。返回搜狐，查看更加多